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蛋壳公寓递交赴美IPO招股书

来源:中国经济网2019-11-01 16:59

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  上市正在成为长租公寓玩家们的新战场。美国东部时间2019年10月28日,蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会(SEC)递交F-1招股书,拟进行首次公开募股(IPO),预计将以“DNK”为交易代码登陆纽交所,花旗集团、瑞士信贷和摩根大通将担任本次IPO的承销商。

  招股书中披露,蛋壳公寓此次IPO募集到的资金一是将用于进一步拓展业务规模,二是将加强在技术方面的实力,进一步发挥蛋壳大脑的效用,三是用于一般性营运资金用途。

  成立于2015年初的蛋壳公寓,是一家以科技驱动为核心,致力于提供高品质租住生活的共享居住空间平台,产品主要涵盖白领分散式公寓和蓝领集中式公寓。依托集中化、标准化、线上化的新租赁模式,蛋壳公寓在房源上实现快速增长,根据艾瑞咨询的调查,增速居于行业第一。

  招股书数据显示,2015年底蛋壳公寓有2434间公寓单元,且全部位于北京;截至2019年9月30日,蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆13地市场,共运营406746间房间,房间数增长了166倍,2015年底至2018年底三年年复合增长率达360%。

  长租公寓的突围

  根据公开信息,自2016年开始,伴随政策支持和资本进入催生的热潮,一大批开发商、酒店系、中介公司、互联网创业者开始进入长租公寓市场,在短期内形成一个“供给突起”。

  经过早期的粗放式发展之后,这两年,长租公寓行业迎来大洗牌,一大批不具备精细运营能力的长租公寓倒下。与此同时,资金也越来越向头部企业集中。

  在蛋壳公寓当前的股权结构中,老虎环球基金为最大机构投资人,占20.0%的股份,蚂蚁金服作为战略投资方,占股7.8%,双方签署战略合作框架协议,探索在支付、金融服务和获客等方面的深度合作;蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖直接持有14.2%的股份,天使投资人兼董事长沈博阳持有6.3%的股份。

  财务数据方面,招股书披露,蛋壳公寓的主要收入来自租金和服务费,2017年、2018年营收分别为6.56亿元、26.75亿元(约3.74亿美元),在2019年前9个月营收达到50亿元,较2018年同期的16.73亿元增长198.8%。

  蛋壳公寓目前仍处于亏损状态。2019年前9个月,蛋壳公寓的亏损达到了25.16亿元(约3.52亿美元),经调整后的EBITDA为负14.61亿元人民币。这与持续的规模增长,投入的成本增加有关系。

  截至2019年9月30日,蛋壳公寓账面现金及现金等价物(包含现金、存款及受限资金)为23亿元人民币。单间装修成本从2017年的平均12646元/间,下降到2019年前9个月的平均10404元/间;

  有分析人士认为,长租公寓不是一门好生意,比如SOHO中国董事长潘石屹曾公开表示,长租公寓很难赚钱,重资本租的物业并通过持续运营获得营收和利润,再加上大量的技术、供应链、管理、折旧等层面的成本,长租公寓的利润自然会被大幅度地摊薄。

  如何看待亏损问题,何时能产生正现金流,如何平衡业务增长与实现盈利之间的关系……这些也都成为了摆在长租公寓玩家们面前的重要问题。

  业内人士的另一个观点,行业目前普遍处于亏损状态,但规模化运营以及持续挖掘的增值服务等,将支撑其盈利。

  蛋壳公寓披露的招股书,蛋壳公寓与房东的租约为4-6年,截至2019年6月30日,蛋壳公寓房东续签率为80%,结合招股书披露的投入回本周期12到20个月的数据来看,在正常运转的前提下,一次签约,蛋壳公寓在回本期过后,有1-5年的时间是可以处于盈利期,考虑到房东续签率为80%,因此从招股书提供的信息来看,蛋壳公寓的商业模式处于相对健康可控的状态。

  “长期主义”的曙光

  根据艾瑞咨询的报告,2018年中国住宅租赁市场规模达到人民币1.8万亿元,预计到2023年将增长至人民币3.0万亿元,市场发展潜力巨大。

  从野蛮生长到淘汰洗牌,是大多数领域肉眼可见的发展规律。传统衣食住行领域在经过互联网的赋能之后,因其消费场景的高频性特征,往往很容易催生出巨头,美团就是成功突出重围、获得成功的佼佼者之一。住房领域亦是如此。

  历史的经验告诉我们,市场周期下行时,也是很多优秀企业发力壮大之时。谁拥有了充足的现金流,也就意味着掌握了实现长期主义必备的生命源。

  毕竟,任何一个久经沙场的英雄,谁都不想倒在黎明前的曙光中。

  随着资金、房源都开始向头部玩家集中,长租公寓行业的准入门槛正逐渐增高,如何精细化运营、降低成本、提升运营效率,把长租公寓在金融场景、市值需求、政策导向等方面的“黄金管道效应”应用到极致,也就成了串联各方协同作战的一道重要枢纽。

  近两年,一些头部长租公寓企业,正在不断努力进行产品的更新迭代、提升精细化智能化的运营效率、探索新的利润增长点,这也为长租公寓的长期向上发展提供持续的基本面支持。

  下一阶段,经历了市场的修复和出清过程,整体上长租公寓处于周期筑底、缓慢拉升阶段,一定程度上,最恶劣的情况得到改善,逐步向上向好。(中经)

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