在政策的持续加码中，中国楼市告别了极为不寻常的2023年。

　　回望这一年,房地产市场在多方博弈中筑底企稳，政策频频加码，力度空前，保交楼、保民生成为监管施政重心。中指研究院发布的数据显示，2023年，全国已经有超过200个省市优化调整房地产政策，出台调控措施超过600次。

　　尤其是2023年年末北京、上海两地先后调整优化包括下调购房首付比例、下调房贷利率、调整普通住宅认定标准和延长贷款年限等多项房地产政策，释放更强的政策效应，使得各界对2024年房地产市场的走向有了更多想象空间。

　　置业门槛成本“双降”，新政刺激带来“真金白银”利好

　　较此前“认房不认贷”释放更多购买需求不同的是，踩点年末发布的京沪新政，不仅降低了购房门槛，且推动了购房成本进一步减少，为购房者带来“真金白银”的利好。

　　以2023年12月中旬北京新政为例，假设购买总价500万的房子，在房贷利率4.2%、等额本息还款的情况下，其首付从175万元下降至150万元，且每月还款额可减少445元，减轻了购房者的还款压力。

　　对价格敏感，首付和还款压力较大的置业者而言，新政的到来无疑打开了置业“窗口期”。新政落地后，北京不少售楼处出现回潮，刚需和改善型群体入市积极性明显提高。特别是降首付、利率、调整普宅标准，非常契合当下北京房地产交易痛点。

　　从不少中介机构的反馈来看，近期无论是从咨询量、带看量，还是成交量来看，也都有了不同程度增长，以此推动成交走高。同时，新政快速传导至新房领域，不仅带动新房销售的回暖，也为开发商销售回款打下基础，从根本上缓解了开发商的资金困难。

　　据CRIC监测，新政落地后至12月27日，北京新房成交套数日均约248套，较新政出台前12月前14天日均119套倍增108%，与11月日均147套相比也显著增长了69%。

　　上海新政发布后，一二手房市场热度也有较大提升。

　　据上海中原地产数据显示，12月上海新建商品住宅成交面积78.3万平方米，环比增加48.5%。这一成交量是2023年下半年最高的一个月。

　　从交易节奏来看，12月初惯例低开，此后进入深度调整，月中随着普宅标准调整和信贷政策宽松，成交开始放量，周度成交面积突破20万平方米/周，虽然最后一周成交有所回落，但依然能达到17万平方米/周。

　　二手房方面，克而瑞数据显示，12月上海二手房成交规模接近130万平方米，环比增长12%，也创下2023年下半年以来单月新高。

　　值得一提的是，2024年1月2日，上海再度出台楼市支持政策，公积金新政降低二套房首付比例，进一步刺激改善性需求释放。

　　对比北京新政来看，上海政策力度领先，持续性也更好，对刺激改善客户入场和推动“卖一买一”转化方面成效更加显著。

　　根本原因在于，上海在普宅标准方面基本直接“一步到位”、且贷款利率下降幅度更大，调整力度相对更大，这使得更多的二手住房交易享受更优惠的税收力度，进而推动市场上存量客户复访提升，为成交转化主力，部分前期犹豫老客户决心入场，逼定效力显现。同时，近日出台的公积金新政，实现了对此前政策的进一步补充和优化，有助于延续市场回暖势头。

　　改善置业加速入场，低密洋房产品更受青睐

　　此次新政，市场呈现了一些新的态势。新政实施后，市场原有的客群体系被打破，一些购房者购买力得到进一步提升，改善需求具备了需求升级的空间，购房积极性进一步提高。

　　一方面，原有首付资金不足，但月供偿还能力强的刚需购房群体，能够以更低的首付够到改善的门槛，实现刚需到改善的客群分流；另一方面，新政更低首付和利率的刺激，有效促进了"卖一买一"的联动需求；此外，原有的一些购买力不错的城市精英人群，也随着政策刺激结束一改观望情绪，积极入场，叠加各类改善群体的入市，改善型置业群体总量和整体购买力会愈加可观。

　　随着新政边际效应的增强，京沪两地部分改善型产品迎来新政后的首个成交小高峰，进一步印证了此次新政在释放改善型需求方面的显著作用，而从此次置业人群的成交结构来看，购买大户型和低密洋房产品的比例出现了明显上升。

　　在上海市场，从项目成交前十的榜单来看，新政刺激后，2023年年末改善和豪改市场更加活跃。”在成交前十榜单中，出现了3个均价10万+项目，其中有一个项目排进前三。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，“一般而言，月度榜单出现这种高价房项目的概率不高，基于高价房源交易活跃，12月成交均价有所上行，为69781元/平方米，环比上涨8.5%。”

　　从户型结构来看，改善型三四房户型更受当下改善客群青睐。在一些项目的成交上，明显能看到这种变化，比如位于上海普陀区的中环云悦府总价在800万左右的三房户型在到访客群中关注度最高。闵行区踩点政策开盘的中铁建花语前湾同样如此，开盘当天118平方米和144平方米的大户型当天很快售罄，小户型则剩下不少没有卖出。

　　此外，位于上海的龙湖青云阙，是北虹桥区域为数不多的改善新房，叠加双轨交汇、低密、高得房率和显性倒挂等优势，新政落地后首个周末来访顾客和成交量跳涨，成交量较新政前环比上涨约100%。项目负责人表示，新政后，由于首付和利率降低、税费降低等因素，顾客付款周期大幅缩短。

　　在北京市场同样发现，随着新政效应逐渐增强，改善置业需求的购房者不仅关注地段、配套等要素，同时随着购买力提升，更加关注低密、园林、户型等产品属性，均好型产品在此轮改善置换潮中更有市场。

　　新政出台当晚，位于丰台区的龙湖九里熙宸项目有近20组客户冒着大雪天到访，并有3组客户现场缴纳诚意金，均为120平方米洋房大户型改善客户。

　　包括地处北京东北五环孙河生态别墅区板块的北京中建璞园，项目为低密洋房产品，交通上机场高速串联望京，直抵三环国贸，同时临近望京CBD、中关村朝阳园、金盏国际合作服务区、第四使馆区等商务聚集区，周边配套成熟，随着新政刺激，区域内大量有优质购买力和改善需求的置业群体加速入场。

　　据该项目负责人介绍，此次购房意向或成交人群中，多为海外背景、私营业主、企业高管董事、高知的退休群体或500强企业从业者。“买房时，坚定且明确要购买 ‘洋房’产品的业主，占比达25%。”上述负责人称，这类群体通常置业经验丰富，购房经验在2次及以上，名下预留多套房产，同时痛点明确，对舒适度有较高要求。

　　新政后，中建璞园成交也再一次冲高，15天内，项目累计成交55套，成交金额4.1亿，又一次成了新政的试金石和晴雨表。此前，该项目作为北京楼市认房不认贷”政策下的“新政第一盘”，首开以21.8亿元的成交数据引发市场关注。

　　从目前两地市场表现来看，政策传导对市场回暖起到一定程度的作用。京沪楼市在全国市场具有示范效应，不仅能带动北上广深销售的增长和市场交易量的活跃及价格稳定，而且这种效应会逐渐传导至现在的二三四线城市。但值得关注的是，新政带来的是结构性、差异化的回暖，总体成交表现为区域的冷热不均和不同项目的冷热不均。即便改善需求得到进一步释放，但产品端仍旧只有少数符合市场趋势的改善型新盘，能有不错的成交表现。

　　当前，政策仍在延续2023年加码态势，但市场还处在消化政策的前期阶段，2024年开端楼市表现如何，又能否迎来拐点将成为市场关注的焦点。

　　业内人士表示，此次新政呈现了循序渐进的调控趋势，预计2024年楼市政策的优化调整最大看点仍然落在一线城市，房地产作为经济的支柱性产业，将随着政策加码得到根本性改变，同时，尤其是改善性置业需求将在今年得到进一步满足，市场一些符合趋势性的产品有望迎来新一波改善客群置业潮，或将在年初触发拐点式行情，对2024年楼市稳预期和提振楼市信心有重要意义。（金言）